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【アパート・マンションオーナー様向け】賃貸物件の屋根修理の基礎知識

複数の世帯、居住者が密接している賃貸アパート・マンションにおいて、雨漏りは近隣トラブルに発展する深刻な問題です。一部屋の雨漏りから隣、階下の部屋にまで影響が及び、訴訟沙汰になることもあるようです。

こういったトラブルを避けるためにも、貸主さんは屋根の定期的なメンテナンスを行う必要があります。

賃貸アパート・マンションの屋根修理

貸主の修繕義務について

大家さん、管理会社様は、居住者が生活できないような状態の時に、現状を回復する義務を負っています。雨漏りなどのトラブルを避けるためにも、貸主側の義務と借主の義務について確認しましょう。

貸主の修繕義務について

借主の支払い義務と貸主の修繕義務

貸主は借主に対し「目的物を使用収益させる義務」を負っています。言い換えるなら、「借主の部屋を普通に住める状態で貸しだす義務」といったところでしょうか。これに対し、部屋の引き渡しをうけてから、借主は賃料を支払う義務を負います。

しかし、雨漏りが起きて床が水浸しになり、部屋を日常通りに使用できなくなったとします。「目的物を使用収益させる義務」が全うされていません。こういった場合に、貸主は部屋の現状維持をまっとうする義務を負います。これを「修繕義務」と呼んでいます。

借主の支払い義務と貸主の修繕義務

修繕義務の範囲

修繕義務といっても、借主の瑕疵の全責任を負うとなると貸主の負担が大きすぎます。そこで、借主の故意や生活の支障にならない軽微なものに関しては、貸主に責任はないとされています。

ただし、どこまでを借主の責任とし、どこまでを貸主の責任にするかは、かなり意見のわかれているところで、賃貸借間のトラブルも多いようです。こういった問題を避けるためにも、契約時に修繕義務の範囲は明確化し、両者がきちんと把握できる書面として残しておく必要があります。

修繕義務の範囲

損害賠償請求権と費用償還請求権

貸主が理由をつけて修繕義務をまっとうしない場合は、負担すべき義務の不履行になります。貸主の債務不履行責任として損害賠償が発生するので、借主は必要な損害賠償額から賃料を引いたと想定して、賃料の支払いを拒否することが出来ます。

また、修繕が早急に必要な場合は、借主が先に修繕費を支払い、その必要費を貸主に請求できます。これを「費用償還請求権」といい、契約終了後1年以内に請求する必要があります。

ただし、契約によって特約を設けている場合があるので、契約内容をしっかり確認する必要があります。

損害賠償請求権と費用償還請求権

戸建住宅とは違う!?独特な雨漏り・水漏れの原因ってなに?

賃貸アパート・マンションでは、近隣同士のトラブルや大家さん、管理会社様間とのトラブルなど一般住宅とは違った問題が生じます。その原因の一つが、独特の雨漏り・水漏れが原因にあるようです。

戸建住宅とは違う!?独特な雨漏り・水漏れの原因ってなに?
出典:http://fjnikki.exblog.jp/i9/2/

最上階でなければ上の住人の水道トラブルの可能性

アパート・マンションでは、配水・給水管の水漏れ被害も多いようです。住居者にとって身近なものであり、管理者側の目が届きにくい分、劣化の進みが早いのかもしれません。地震や大雨など外から大きな圧力がかかることで、配水・給水管のヒビ割れ、破損が起こります。

建物の至る所に設置された配水・給水管ですから、どこから漏れているのか気づかず、気づいた時には大惨事ということがあります。水漏れの原因は決して最上階の雨漏りとは限らないのです。

最上階でなければ上の住人の水道トラブルの可能性
出典:http://sinwasetsubi.blog.so-net.ne.jp/2013-10-02-1

雨漏りの原因は屋根からだけではなく外壁からもある

雨漏り・水漏れは屋根の経年劣化だけが原因ではありません。ヒビや歪み、タイルのずれ、パッキンに隙間が生じるなど、外壁の経年劣化も原因になっています。外壁の場合、壁をつたって内側から徐々に下地を劣化させることがあります。

雨漏りでもない、配水管でもない原因のわからない水漏れのトラブルは、外壁が原因かもしれません。

雨漏りの原因は屋根からだけではなく外壁からもある
出典:http://amamori-bousui.com/index.php?%E3%82%B5%E3%82%A4%E3%83%87%E3%82%A3%E3%83%B3%E3%82%B0%E5%A4%96%E5%A3%81

賃貸アパート・マンションでの雨漏り対処法

雨漏り・水漏れが起きたら、とにもかくにも被害を最小限に食い止めましょう。
一番良くないのは、被害が起きているのに放置してしまうことです。訴訟沙汰にもなりかねないので、トラブルを避けるためにも、早急な対応が必須になります。

原因究明!賃貸アパート・マンションでの雨漏り対処法。
出典:http://hiromipaint.blog32.fc2.com/blog-entry-239.html

大家さんか管理会社に連絡

雨漏り・水漏れが起きたら、早急にどこに原因があるのかを突き止めましょう。わからなくても焦らず深呼吸をして、大家さんか管理会社に連絡をします。

早急な連絡が難しい場合、現場の状況を写真などにしっかりと収めておくのも忘れないようにします。

大家さんか管理会社に連絡

賃貸での雨漏りは隣や下に住んでいる方にも影響するので早急に対応

できる限り被害を食い止めるために、家財をシートなどで覆い、バケツなどの受け皿を用意します。近隣の住民の方々に被害が及ばないように、出来る限り食い止めましょう。

賃貸での雨漏りは隣や下に住んでいる方にも影響するので早急に対応
出典:http://shigeki.biz/realestate/post-2736/

大家さん管理会社様へ

賃貸アパートやマンションで雨漏り・水漏れが起こると、居住者、隣人、貸主と三者に渡ってトラブルになりかねません。トラブルを回避するためにも、屋根や外壁の経年劣化をチェックし、事前の防水工事を心がけることが大切ではないでしょうか。屋根コネクトでは、雨漏り修理や屋根の葺き替え、塗装に至るまで受け付けています。

雨漏り・水漏れにお困りの大家さん管理会社様も、ぜひ一度、無料でお見積りを利用してみて下さい。

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